Os fundos de investimento imobiliário representam um conjunto de pessoas que juntam seu dinheiro para o desenvolvimento de diversas classes de empreendimentos imobiliários. Por lei, eles devem distribuir, no mínimo, 95% dos lucros auferidos aos seus cotistas, de maneira que o investidor receberá de forma proporcional à quantidade de cotas que possui. Os FIIs são classificados em fundos de tijolos (investem em imóveis físicos), fundos de papel (possui papeis de renda fixa ligados ao setor imobiliário) e fundos híbridos ou fundo de fundos (possuem carteira mista ou cotas de outros FIIs).
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) foram criados pela Lei nº 8.668/93 e são regulamentados e fiscalizados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Inspirados nos REIT — Real Estate Investment Trust — dos Estados Unidos, criados durante os anos 1960 e que são responsáveis por grande parte dos investimentos imobiliários naquele país. Têm por finalidade dar mais liquidez à propriedade imobiliária, aumentar a divisibilidade financeira e técnica dos investimentos imobiliários, sendo que no Brasil, dependendo do fundo, podem ser vendidas cotas de cerca de R$ 1.000,00. Outra finalidade é a de reduzir os custos financeiros de realização de projetos de edificação em terrenos disponíveis no meio urbano. Do ponto de vista do investidor (pequeno, médio ou grande), os FII podem ser boa opção de rentabilidade, especialmente em países onde a taxa de juros é baixa ou está em queda e se aproxima de patamares competitivos com investimentos produtivos, como é o nosso caso a partir de 2007. Os títulos dos Fundos de Investimento Imobiliário são vendidos em Bolsa de Valores e tem como garantia (ou valor subjacente) o próprio terreno ou a edificação nele realizada (embora não uma parte específica desse terreno ou um andar determinado de um edifício comercial, por exemplo), o que representa um ativo real, embora difuso, dando mais segurança ao investimento/investidor. As duas primeiras operações de Fundos de Investimento Imobiliário foram realizadas na cidade de São Paulo: a primeira, relativa aos terrenos do denominado projeto Panamby (residencial de alto padrão, no sudoeste da cidade), que continua sendo a maior de todas, com aproximadamente 175 milhões de reais de valor patrimonial líquido, e a segunda, no Memmorial Office Building (edifício comercial na Barra Funda), tendo o terreno e a edificação como objetos da operação. Ambos os projetos foram coroados de êxito, com rentabilidade satisfatória. Outro projeto, o Centro Empresarial Água Branca, é o terceiro em valor patrimonial líquido, somando cerca de 88 milhões de reais. Até 2010 existiam cerca de 85 Fundos de Investimento Imobiliário em todo o Brasil totalizando um valor de aproximadamente 3,5 bilhões de reais. Para poder atuar, um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) tem que ser administrado por Instituição Financeira e seu funcionamento deve ser autorizado pela CVM — Comissão de Valores Mobiliários —, que também o fiscaliza. Os passos preliminares são: 1) Definir os objetivos da operação; 2) Definir a operação que vai ser realizada e sua viabilidade econômica; 3) Definir os “atores” da operação e suas atribuições; 4) Estruturar o FII que melhor atenda a operação. O rito de estruturação e a aprovação de um Fundo de Investimento Imobiliário estão estabelecidos de forma geral na Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, e na Instrução da CVM nº 205, de 14 de janeiro de 1994.